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　　机构：国盛证券

　　评级：买入

　　目标价：7.2 港元

　　市场化外拓有望持续发力推动管理规模加速扩张。过往公司主要承接中海地产开发的项目，截至 2020 年 6 月末，公司在管面积为 1.58 亿平米，预计来自关联地产及外拓项目比为 9:1.2019 年，公司发力市场化外拓，新增外拓合约面积 1504 万平米；2020 年上半年，公司在港澳地区承接多个医院、政府单位、商业物业及住宅等项目，新增外拓合约面积为 1162 万平米，外拓合约增长明显，我们预计 2020 年全年外拓有望突破 2600 万平米。随着公司加强外拓战略要求、团队建设和激励安排，预计公司内接与外拓存量在管面积比例至 2025 年有望达到 1:1，对应 2020-2025 关联地产/外拓项目的在管面积复合增速分别为 10.9%/52.1%，公司在管面积的扩张有望迎来提速。

　　中海地产销售稳健、拿地积极，“三条红线”背景下竞争优势显著。2020年中海地产实现销售金额 3607 亿元，同比增长 12.5%；实现销售面积 1917万平米，同比增长 6.8%。中海地产在拿地端同样积极，2020 年全年拿地应占楼面面积达 1328 万平米，拿地金额仅次于碧桂园及万科；截至 2020 年 6月末，公司土地储备为 9006 万平米。中海地产长期坚持高盈利低杠杆的经营战略，资产负债率、净负债率、现金短债比等均处于行业最健康的区间，同时作为央企龙头，融资渠道顺畅，成本较低，在“三条红线”政策背景下竞争优势显著，预计未来交付给中海物业的面积有望延续稳健增长。

　　加强与中建集团内部合作及资源对接，有望加速各项业务进展。公司是中建集团下属企业，中国建筑是国内最大的建筑公司，2020 年建筑业务新签合同金额达到 2.77 万亿，其中新签房建/基建合同分别为 2.08/0.68 万亿，全年施工面积 15.4 亿平米，竣工面积达到 1.9 亿平米。公司在业务发展中，一方面跟随中国建筑在 EPC 项目投标中承接多种类型的建筑智能化业务设计施工(兴海物联业务)，另一方面通过中国建筑业务参与到相关项目物业招投标中，有利于加快合约面积增长(例如 2020 年 8 月公司签约西安幸福林带 PPP 项目，该项目为中国建筑中标)。

　　投资建议：我们预测公司 2020-2022 年归母净利润分别为 6.33/7.92/9.91亿港元，同比增长 17.6%/25.1%/25.2%，对应 EPS 分别为 0.19/0.24/0.30港元，2019-2022 年 CAGR 为 23.1%，当前股价对应 2020-2022 年 PE 分别为 27.4/21.9/17.5 倍。自去年年中以来公司股价回调明显，一方面受板块调整影响，另一方面也与市场担心央企物管企业激励不足有关。公司在 2020年下半年以来业务进展良好，外拓项目持续发力，作为大型央企旗下的物管企业，资源充足，在市值/关联地产规模、市值/在管面积等指标均存在一定低估。公司作为老牌品质物管央企资源雄厚，外拓发力规模有望加速扩张，考虑到公司较高的盈利质量及偏低的估值，给予公司目标价 7.2 港元(对应2021 年 30 倍 PE)，维持“买入”评级。

　　风险提示：中海地产增速放缓或交付不及预期风险，第三方外拓增长不及预期风险，增值服务发展不及预期风险等。

（文章来源：格隆汇）

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