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　　自彩生活2014年登陆港交所以来，物业管理企业赴港上市的热度逐渐升温。尤其是经历了去年疫情的考验，物企的价值日益凸显，同时也为行业带来了更多的发展机会。

　　亿翰智库数据显示，2020年共有18家物企上市，成为上市物企最多的一年，截至2021年5月10日，排队待上市的企业数量还有19家。

　　随着越来越多的物企加入上市“大军”，物企在估值和市值方面分化日益加剧，一些头部物企依靠母公司或是资金优势，不断大举并购以实现做大做强规模。反之，尾部物企由于自身实力较低，导致其发展承压。

　　扩张“新时代”开启

　　整体来看，随着越来越多的物企登上资本“大舞台”，行业竞争也愈发激烈，各大物企纷纷通过扩大自身规模和提高盈利能力等方式，作为企业生存发展的手段。

　　数据显示，2020年，上市物企的在管面积平均增速由2019年的34.8%上升到37.9%，在管面积平均增量由2019年的1952.2万平方米上升到2930.7万平方米。

　　其中，在管面积增速最高的为奥园健康。2020年，凭借收购乐生活、宁波宏建物业、北京博安等物业公司，其规模实现了将超1.7倍的翻倍增长，在管面积达到4139.4万平方米。

　　在整个行业加速拓展规模的背后，“强者恒强”的局面已经逐渐形成。根据亿翰智库公布的数据，2020年，已披露年报的42家上市物企在管面积总共为42.8亿平方米，包括保利物业、碧桂园服务、雅生活服务、彩生活及恒大物业在内的5家头部物企在管面积占比已超40%。

　　截至2020年末，排名TOP 5的物企在管面积规模均超3亿平方米。其中，保利物业在管面积达到3.8亿平方米，在管项目1389个，为规模最大的企业。紧随其后的是碧桂园服务，其在管面积为3.77亿平方米，雅生活服务、彩生活以及恒大物业的在管面积则分别为3.75亿元平方米、3.61亿平方米、3亿平方米。

　　相较于占据市场份额较大的物企，中小物企想在市场中“分一杯羹”却相对难一些。2020年，祈福生活服务、宋都服务、烨星集团以及兴业物联四家物企在管面积均不足千万平方米。

　　这其中，兴业物联又是上市物企中规模最少的企业。其在管面积仅为310万平方米，与位列榜单第一的保利物业相差3.77亿平方米，相当于隔了一个碧桂园服务。

　　在以规模论英雄的物业行业中，频繁的收并购是物企实现规模扩张的重要推动力。

　　亿翰智库发布的数据显示，2020年，上市物企披露的有效收购事件共76起，总金额为107亿元，是2019年有效收并购事件27起的2.81倍。其中，80%的大型物企均进行了收并购，全年共成功实施35项收并购事件，占全年收并购事件的47.3%。

　　值得一提的是，蓝光嘉宝服务是去年收并购项目最多的物企。其于2020年斥资10.2亿元完成了17次收并购，在管面积由2019年0.72亿平方米快速增长至2020年的1.3亿平方米，增幅达到81%。

　　但完成收并购最多的蓝光嘉宝服务最终也没能逃过被收购的命运。2月23日，关于碧桂园将收购蓝光嘉宝服务的消息传出。4月13日，碧桂园服务与蓝光嘉宝服务发布联合公告称，前者已经完成收购后者52.83%股权。

　　随着收购事项的进行，蓝光嘉宝服务也将于2021年7月22日于联交所退市。自此，2020年上市物企在管面积排名第12的蓝光嘉宝服务将成为物企“大鱼吃大鱼”时代的首位“牺牲者”。

　　“大鱼吃大鱼”时代的开启也意味着收并购的市场化。亿翰智库表示，2020年新上市物企数量最多，且手里攥的钱也多，出于提高市场占有率、以规模效益降低成本等角度考量，不少企业将选择进行市场化收并购操作。

　　过半物企净利率未达均值

　　规模之外，盈利能力也是衡量物企的一把戒尺。除了在规模竞赛的赛道上奋力奔跑，稳定的盈利能力也是其追逐的目标。

　　亿翰智库数据显示，2020年上市物企总收入为1322.45亿元，同比增长39.7%；净利润为186.98亿元，同比增长65%；净利率较2019年增长2.2个百分点，至14.1%。

　　营业收入方面，2020年共有碧桂园服务、恒大物业、绿城服务、雅生活服务4家物企营收突破百亿。

　　其中，雅生活服务营收增幅最大，约为96%，其营收由2019年的51.27亿元增长至2020年100.26亿元。

　　“领头羊”碧桂园服务的营收较2020年度也有显著的增长。数据显示，2020年，碧桂园服务实现营收156亿元，2019年该数据为96.45亿元，营收规模“领跑”上市物企。

　　有企业营收破百亿远超行业均值，自然也有企业未达均值。亿翰智库数据显示，截至2020年末，有30家物企营收并未达到行业平均值31.4亿元，占比高达71%。其中，营收最低的兴业物联营收仅有2.13亿元，与碧桂园服务相差153.87亿元，业绩分化明显。

　　但营收垫底的兴业物联净利率却明显优于行业水平。2020年，兴业物联的净利率为20.4%，较净利率均值14.1%高出6.3个百分点，在上市物企中排名第五。

　　亿翰智库分析认为，兴业物联的服务业态均为非住宅物业，分别为商用楼宇和政府楼宇。相较于住宅物业，商业物业的物业费较高，加上兴业物联一直专注于科技物业的探索，在降本增效方面发挥一定作用，给兴业物联带来较高的利润率。

　　营收巨头恒大物业的净利率也达到25.2%，在上市物企中位列第二名。从年报来看，其利润增长多得益于社区增值服务。

　　2020年，恒大物业来自非业主增值服务及社区增值服务的收入分别达到29.23亿元、12.64亿元，同比增幅分别为36.1%、120.6%。二者的毛利率分别为37.06%、63.44%，皆高于物业管理服务收入业务的毛利率33.55%。

　　然而，相较于业绩实现增长的物企，一些努力做大做强规模的物企并没有形成可观的利润。在42家上市物企中，有23家物企净利率没有达到行业均值14.1%，占比超五成。

　　在管面积规模第一的保利物业便身处其中，其营业收入和净利率却不及与之处于同一梯队的碧桂园服务。2020年，保利物业营收为80.37亿元，净利率不及行业均值，仅为8.7%，而碧桂园服务该指标为17.8%。

　　此外，作为物业第一股、2019年度“规模王”的彩生活业绩在去年并未实现快速增长。2020年，其实现营收35.96亿元，同比下降6.5%；净利率同比微增1.1个百分点至15.1%。

　　针对于彩生活业绩增速放缓，董事会主席潘军表示，“彩生活在发展过程中走过了一些弯路，之前有一段时间倾注了大量的精力在线上服务方面，在某种程度上忽略了线下物业的管理与服务，造成了客户满意度的下降，增长速度也有所放缓。”

（文章来源：国际金融报）

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