广州,到底怎么了?

2022-12-06 16:23:33

深圳汽车抵押贷款

开头插播一条预告:

重重利好刺激下,已经有城市开始复苏。那么,这是不是意味着可以入手抄底了?

信息差很容易让我们做出错误的决定,所以我打算本周,给大家开一场闭门直播,不会公开,没有回放。

直播内容都是硬核干货,最先复苏的城市有哪些?现在能不能买?买哪里才不会踏错?

扫码加我微信,我会私发闭门直播链接给你。

以下为正文:

老实说,我很喜欢今天的标题,你看——

广州到底怎么了?广州,到底,怎么了?

不同的断句,不同的含义。

连续回调的房价、不断萎缩的成交量、飙涨的库存……

最近一段时间的广州楼市,的确有让人担心的理由。

写这篇文章需要勇气,总有些人只看标题或开头就直接开骂。

但我还是要说:我确实在回调广州楼市看到了机会。

广州真的到底了。

一般来说,处于底部的市场有三个明显特征。

①持续走低的房价

国统局数据显示,无论是新房还是二手房,最近3个月,广州的房价是一个月比一个月低。

这股回调的风已经从外围区蔓延到了核心区,现在出去逛逛,会发现市场上多了好多笋盘。

核心区,合景臻颐府最高时14万/平,如今10万/平,以200平的四房为例,总价一下子降了800万。

外围区也有不少楼盘价格都在跳水,好比万科里享家,均价已经跌了1/3。

再看这份最近的二手房成交榜单,业主们为了卖房也是狠心,都是几十万几十万地往下降价。

还有不少楼盘是一降再降,永福楼、金润铂宫都是下调了3次报价才把房子卖出去。

市场,已经到了降价让利的地步。

②成交量持续低迷

广州楼市今年的成交量是非常低迷的。

一般我们用“8000套”来作为衡量新房市场冷热的界线。

超过8000套,市场向暖。

低于8000套,市场转冷。

今年,广州没有一个月新房成交量超过8000。

11月哪怕只统计到22号,基本也到不了8000。

而且,今年的市场比去年更冷。

除了6月,其余月份同比全是负数。

二手房情况也不乐观。

就在刚刚过去的10月,成交量跌到仅次于2月,只有6626套。

2月特殊,所以10月相当于成交量最低的月份。

③库存飙涨

最近房子确实卖不动。

现在的广州想卖出一套新房,平均得花多久?18个月。

而住建部和自然规划部的大佬们曾经划过一条安全线:12个月。

广州的节奏已经拉长了足足半年。

外围去化周期最长,南沙超过30个月,从化、增城、花都也都在20个月以上。

次外围只有黄埔还算安全。

核心区只有海珠幸存。

当然,最近2个月数据下降主要也是因为疫情封控无法外出。

成交低迷的新房市场,也在不断挤兑二手房市场。

我平时就有在关注广州市场,刚刚再去看了看,某壳上,二手房挂牌量已经去到12.68万套。

从10万套到11万套,花费了将近5个月;从而从11万套到12万套,只用2个月。

激增的抛售量背后,隐藏的都是恐慌。

就问一句,这样的市场,怎么不算底部呢?

既然广州市场这么冷淡,我为什么还说看到了机会?

好的机会,永远是跌出来的。

别怕跌。

投资真的需要我们有一种逆向思维,透过现象看本质。

大多数人都是在追涨的时候被套,下跌的时候割肉!

而真正挣钱的是在下跌的时候开始布局,买入筹码,等到时机成熟之时便会大获全胜!

前提是,你得买对筹码。

广州就是对的筹码之一,我对这座城市也有着不一样的感情。

这些年一直有传言,说广州要从四大一线城市掉队了,原因无非这么几个:

四大一线经济最弱,GDP还被重庆超越。人均收入不如杭州,就连房价都涨不动。千年古城面貌割裂,一面摩登一面农村。就连深厚的文化底蕴,隐藏的是发展缓慢的另一面。

这些论调我们吃瓜群众看得热闹,但可能老广们根本不care。

因为谁都无法动摇广州“华南老大哥”的地位。

早在秦汉时期,广州就是繁荣都会,到了唐宋,广州就被称为中国第一大港,明清更是唯一进出港口。

千年的发展形成了非常完善和成熟的产业体系。

这份表单极大彰显了广州的硬实力。

按理来说,靠着这些企业,广州每年都有不小的进项,可为什么不打扮下自己,放任老旧的街道肆意生长?

好比微信所在的TIT创意园,不过是几栋低矮的老厂房,走进去连个显眼的招牌都没有,谁能想到这里藏着一家用户高达9亿的社交软件?

这就不得不提广州的另一个身份——省会。

广州不是计划单列市,本身并没有单独的政策扶持,同时还得拿出一大笔钱承担扶持粤西北的重任。

过去20年,广州是全国主要城市里财政自留率最低的,今年也不例外。

今年前三季度广州GDP是20735亿元,同时期全市一般公共预算收入只有1400.4亿元,但一看广州的公共预算支出却有2287.4亿元。

赚100块,自己只能花30块,这点钱怎么来发展广州城建?

但退一步说,即便是老旧的城建,也不会影响广州的商都地位,反倒成为了广州底蕴的见证。

根据全球最权威的世界城市研究机构之一的GaWC发布的榜单,广州早在2016年就跻身世界一线城市。

2018年排名再度提升13位,在全球707个城市种排名27,比台北和深圳都要靠前。

凭借独特的魅力,广州对周边三四线城市人口产生了超强吸附力。

2021年广州常住人口超过1881万,居广东省内第一位,光流动人口就超过869万。

在城市综合实力上,广州也表现不俗。

教育上,广州有“国内最好的大学城”,中山大学、华南理工大学、暨南大学、华南师范、暨南大学、广州中医药大学、广州大学,广东工业大学,广州医科大学......

这些都是广州未来的生力军。

医疗上,更是有中大附属、广医附属、暨大华侨等51家三甲医院,以至于很多人在调侃“XX有最狠的996”时,也不忘补一句“广州有最好的ICU”。

即便抛开这些不说,单就今年的抗疫来看,广州的城市管理水平在全国也是叫得上号的。

如果没有足够的实力,很难做到这些。

所以说,即便市场短期内有下行压力,广州的城市价值,始终值得被相信。

广州的楼市前景,也不需要你担心什么。

只要广州经济发展继续兴旺,人口持续流入,市场永远在。

我常说买房赚的是时间价值,而不是短期投机运气。

如果把时间拉长,广州楼市值得长期看好。

近五年来,广州楼市一直呈现上扬的态势,现在回调了就是不错的时机。

只不过现在因为疫情封控,多数人无法外出看房。

我的建议是,先了解清楚这个城市的价值,我们之前在广州考察过,对广州的价值板块有一定分析和了解,扫码来问就行。

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